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Location : qu'est-ce que le droit de préemption ?

Location : qu'est-ce que le droit de préemption ?

Publié le : 25/01/2021 25 janvier janv. 01 2021
Article

Dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier pour lequel un contrat de bail est en cours, le bailleur a sous certaines conditions l’obligation de proposer l’offre de vente en priorité au locataire présent dans les lieux. 
Il s’agit du droit de préférence, appelé également droit de préemption introduit par la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, et repris dans celle du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Le droit de préférence assure la protection du preneur en cas de vente du logement qu’il loue en lui accordant la priorité pour acheter ce dernier. 

Dans sa forme classique le droit de préemption n’est applicable que lorsque le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation.
Pour cela, à l’arrivée du terme du bail en cours, il doit délivrer un congé pour vendre au locataire occupant les lieux, au minimum six mois avant l’expiration du bail, et accompagné d’une offre de vente. 
Le locataire dispose alors de deux mois pour faire connaître sa décision, en cas de refus il doit libérer les lieux à l’issue du préavis. 

Des conditions doivent toutefois être respectées pour que le locataire puisse bénéficier du droit de préemption : 
  • Le bien vendu doit être loué vide puisque les locations meublées sont exclues en matière de préemption ;
  • Il doit s’agir d’un bien à usage d’habitation principale ou à usage mixte ; 
Etant précisé que le locataire âgé de plus de 65 ans qui dispose de faibles revenus est protégé contre le congé pour vendre sauf à lui proposer un logement de substitution, et qu’il existe des situations qui font échec au droit de préemption : 
  • La vente d’un logement jugé insalubre ;
  • La vente à un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus ;
  • La vente en cours de bail, lorsque le logement est vendu loué et que le nouvel acquéreur reprend le contrat de bail ;
Enfin, le droit de préemption peut exceptionnellement être exercé en cours de bail sur la simple volonté du bailleur, ainsi que dans les cas suivants :
  • Lors d’une vente de plus de dix logements dans un même immeuble d’habitation dans lequel le locataire loue son logement et appartenant à un bailleur personne morale ; 
  • Lors d’une vente en bloc d’un immeuble dans lequel le locataire loue un logement, lorsque la vente concerne plus de cinq logements et qu’elle a lieu en une seule fois ;
  • Lors de la première vente du logement conséquence directe d’une division ou d’une subdivision de tout ou partie de l’immeuble par lot, dans lequel le locataire loue son logement ; 

En matière de formalité, l’offre de vente ou le congé doivent être notifiés, selon les circonstances, par acte d’huissier ou à minima par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de pluralité de preneurs et si le locataire et marié ou pacsé, le droit de préemption doit être notifié à l’ensemble des preneurs, conjoints ou partenaires de pacs. 

Le locataire reste prioritaire sur toutes les offres à partir du moment où elles sont formulées en des termes différents à ceux de l’offre refusée initialement. 

Enfin, le non-respect du droit de préemption peut entrainer à la suite d’une saisine du Tribunal compétent par le locataire, la nullité de la vente conclue avec une tierce personne. 
 
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