Que faire en présence d’un vice caché sur le bien immobilier ?
Publié le :
26/10/2023
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L’acquisition d’un bien immobilier est l’un des investissements les plus importants qu’une personne puisse réaliser. Toutefois, il n’est pas impossible de découvrir, après l’achat, des défauts qui étaient inaperçus lors des premières visites.
Pour faire face à ce risque, le législateur a prévu une garantie favorable à l’acheteur, au sein des articles 1641 et suivants du Code civil. Celle-ci vise à réparer les préjudices résultant de défauts qui n’étaient pas connus de l’acheteur lors de l’achat.
Ce dispositif prévoit certaines conditions nécessaires à l’identification du vice caché. Une fois ces critères remplis, il est possible d’engager une procédure à l’égard du vendeur, en vue d’obtenir la réparation du préjudice subi.
Les critères d’identification du vice caché
Le défaut est considéré comme un vice caché lorsque quatre conditions sont remplies. Dans un premier temps, le défaut ne doit pas être connu de l’acheteur avant la vente.
Ensuite, il est non-apparent. Schématiquement, si l’acheteur est en mesure de détecter le défaut lors de la visite, cela relève du domaine de l’apparent, par conséquent la garantie ne peut s’appliquer.
De plus, le vice doit être antérieur à la vente. Seule une expertise peut confirmer le critère tenant à l’antériorité du défaut.
Enfin, il doit rendre le bien impropre à son usage, ou le diminuer très fortement.
À ce titre, peuvent notamment constituer un vice caché :
- Une infiltration d’eau dans la toiture ;
- La présence d’humidité dans la propriété ;
- Des défauts sur les fondations ;
- Une infestation de nuisibles non déclarée et non traitée.
Les recours en garantie légale des vices cachés
En principe, le vendeur est le premier responsable du vice caché affectant le bien, même s’il n’en avait pas connaissance. À cet effet, l’acheteur doit intenter une action en garantie dans un délai de deux ans à compter de la découverte du défaut, et dans la limite de 20 ans à compter de l’achat.
Dans ce contexte, l’acheteur dispose de deux voies de recours, à savoir :
- Une action rédhibitoire, qui implique l’annulation de la vente et la restitution du bien ;
- Une demande en remboursement d’une partie du prix par le vendeur, tout en conservant le bien.
La charge de la preuve du vice caché revient à l’acheteur, qui peut l’apporter par tous moyens, notamment par une expertise amiable, des attestations et devis provenant de professionnels, ou encore des témoignages confirmant la présence du défaut avant la vente.
Pour mettre en œuvre cette garantie, l’acheteur doit contacter le vendeur. Là aussi, il peut le faire de deux manières : par courrier recommandé avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice. Une fois cette première démarche effectuée, et après de potentielles expertises, l’acheteur peut faire appel à un conciliateur de justice pour obtenir une solution amiable, ou saisir le tribunal judiciaire.
La clause exonératoire des vices cachés : une contrainte à l’application de la garantie ?
Dans la majorité des contrats de vente entre particuliers, il est possible d’insérer une clause exonératoire de garantie. En effet, l’article 1643 du Code civil permet aux vendeurs particuliers d’insérer une telle clause au contrat, par laquelle ils se libèrent de toute responsabilité. En revanche, cette option n’est pas accessible aux vendeurs professionnels, qui sont réputés avoir connaissance des vices de la chose.
Le seul recours possible, pour l’acheteur, est de prouver par tous moyens que le vendeur avait connaissance du vice au moment de l’achat.
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