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Infraction répétée au règlement de copropriété : précision jurisprudentielle concernant le délai de prescription

Infraction répétée au règlement de copropriété : précision jurisprudentielle concernant le délai de prescription

Publié le : 12/01/2022 12 janvier janv. 01 2022
Article

Le règlement de copropriété contient l’ensemble des règles qui permettent le fonctionnement de la copropriété, et permet de maintenir de bonnes relations entre les occupants de l’immeuble. 
Tout manquement à ce règlement, lorsqu’il est constaté par le syndicat, peut entraîner une action en justice afin que soit demandée sa cessation, voire réparation, à condition que cette action ne soit pas prescrite, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation. 

Dans l’affaire en question, trois locataires exploitants des commerces de boutiques de prêt-à-porter, restaurant et école de surf et de location de planches de surf, occupent de manière périodique, et plus précisément durant la saison estivale, la zone située entre leur devanture et le trottoir public. 

Le syndicat de copropriétaire de la résidence dans laquelle ils exploitent leurs fonds estimant que cette zone constitue une partie commune, les assignent en 2014 avec les copropriétaires-bailleurs des lots concernés, en cessation de tout encombrement des parties communes et en indemnisation de son préjudice. 

La Cour d’appel saisie du litige, déclare recevable l’action du syndicat retenant que l’infraction reprochée aux locataires résultait d’une exploitation saisonnière, et donc d’une occupation temporaire des lieux laquelle qui se répétait d’année en année, les lieux étant rendus en fin de saison à leur aspect et destination initiaux. Ainsi, chaque nouvelle occupation par les locataires constituait le point de départ d’une nouvelle prescription décennale. 

Les locataires et copropriétaires-bailleurs forment alors un pourvoi en cassation, estimant prescrite l’action du syndicat des copropriétaires. 

La Cour de cassation leur donne raison, et en se fondant sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, casse et annule la décision de la juridiction de second degré selon les motifs suivants : 
  • Les actions nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ;
  • Il résulte des propres constatations de la Cour d’appel, qu’il s’agissait de la même infraction au règlement de la copropriété qui s’était répétée, sans interruption, chaque saison, de sorte que chaque nouvelle occupation n’était pas le point de départ d’une nouvelle prescription décennale. 
Par conséquent, l’occupation des parties communes ayant été constatée au moins depuis 1982, l’action du syndicat se trouve prescrite. 

Pour la Haute juridiction, le délai de prescription d’une infraction au règlement de copropriété court à compter du jour où cette infraction est portée à la connaissance du demandeur, quand bien même cette infraction est discontinue et cesse chaque fin de saison, tant qu’il s’agit de la même infraction qui se répète chaque année, et ce sans interruption. 

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 24 novembre 2021 n°20-20.090
 
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