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Clause limitant l’intervention du bailleur en matière de réparation et obligation de maintenir le local commercial en état d’usage

Clause limitant l’intervention du bailleur en matière de réparation et obligation de maintenir le local commercial en état d’usage

Publié le : 06/09/2021 06 septembre sept. 09 2021
Article

Saisie d’une demande de mise en conformité d’un bien loué avec les règles de sécurité, la Cour de cassation a du récemment répondre à la question de savoir si une clause stipulée dans le bail et limitant l’intervention du bailleur concernant les réparations liées aux travaux relatifs à vétusté, pouvait empêcher une telle mise en conformité. 

L’affaire en question concerne un titulaire d’un droit au bail portant sur une maison à usage d’habitation et de commerce, destiné à exploiter un café-restaurant, concédé en 1958, renouvelé en 1997, et reconduit successivement de manière tacite. 

À la suite d’une expertise, le locataire assigne son bailleur en paiement de travaux de mise en sécurité de l’immeuble et de réfection de l’appartement et en réparation d’un préjudice de jouissance.
En effet, il ressort du rapport d’expertise que les locaux ne sont pas en état de servir à l’usage de café-restaurant pour lequel ils avaient été loués, vu certains éléments tels que : 
  • La non-conformité aux normes de l’issue de secours (nouvelle barre anti-panique et pose d’un nouveau bloc autonome) ;
  • La nécessité de mettre en sécurité la cuisine en replaçant le chauffe-eau à gaz, par un chauffe-eau électrique ;
  • La nécessité de mettre la cuisine en conformité avec l’application du règlement de sécurité contre l’incendie, relatif aux établissements recevant du public. 

Pourtant, la Cour d’appel saisie du litige rejette la demande du locataire, du fait que la demande des travaux n’est pas imputable à la vétusté de l’immeuble, c’est-à-dire l’usure causée par le temps et l'usage normal, dont doit répondre le bailleur, selon le contenu du bail. 

Il faut que la demande soit portée devant la Cour de cassation pour qu’il y soit fait droit, puisque cette dernière rappelle qu’au titre des dispositions du Code civil (article 1720) :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Il en résulte que les travaux de sécurité indispensables à l’exercice de l’activité contractuellement prévue relèvent de l’obligation de maintenir les locaux en état de servir à l’usage et incombent au bailleur qui ne peut s’en dispenser ».

La Cour de cassation saisie ici de l’application d’un bail datant de 1958 précise que « la clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public ». 

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 30 juin 2021 n°20-12.821
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