Vente viagère requalifiée en donation viagère : conditions
Publié le :
16/06/2021
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La vente viagère est une forme toute particulière de vente puisqu’il s’agit d’une vente avec aléa, par laquelle la totalité ou une partie du prix est payé par une rente durant la vie du vendeur.
Elle n’en demeure pas moins une vente au regard des dispositions du Code civil puisqu’elle reste une convention par laquelle une partie s’oblige à livrer une chose (la nue-propriété) et l’autre partie à la payer (par un bouquet et une rente).
En l’absence d’une de ces conditions, la vente peut être résolue, voire requalifiée en donation viagère, à l’instar de la décision prise par la Cour de cassation le 13 janvier dernier.
Dans l’affaire en question, un homme vend la nue-propriété de son appartement à une autre personne sous condition qu’elle lui apporte des soins jusqu’à son décès.
L’acte de vente fait en effet mention d’une obligation « D’entretenir, blanchir et soigner tant en santé qu’en maladie, 24 heures sur 24, le vendeur, en un mot lui fournir tout ce qui est nécessaire à l’existence en ayant pour lui les meilleurs soins sa vie durant. En cas de maladie, de lui faire donner tous les soins médicaux et chirurgicaux nécessaires et de lui faire administrer tous les médicaments prescrits »
Au décès du vendeur, ses enfants assignent la nue-propriétaire en résolution de la vente.
La Cour d’appel saisie des griefs prononce la résolution de la vente et requalifie l’opération en donation viagère sous condition.
Portant le litige jusque devant la Cour de cassation, la nue propriétaire invoque le bénéficie de l’article 953 du Code civil, lequel dispose que « La donation entre vifs ne pourra être révoquée que pour cause d'inexécution des conditions sous lesquelles elle aura été faite, pour cause d'ingratitude, et pour cause de survenance d'enfants ».
Mais, la Haute juridiction confirme la position de la Cour d’appel ayant prononcé la résolution de l’acte de vente viagère immobilière et sa requalification en donation viagère.
La requalification ayant entraîné l’anéantissement de l’acte dans sa totalité, la demandeuse n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions relatives à la révocation partielle et des causes d’inexécution, lesquelles sont valables pour des actes partiellement gratuits.
Ici il ne s’agit pas d’un problème inexécution du contrat, mais le contrat en lui-même qui est problématique.
L’acte relatif à la vente viagère ne fait mention que d’une obligation de faire, sans mentionner un quelconque prix, il ne saurait par conséquent être reconnu comme un acte de vente au regard des dispositions en vigueur. Il s’agit d’un acte purement gratuit, à savoir une donation.
Par conséquent, la donation en question porte donc atteinte aux droits des héritiers.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 1ère 13 janvier 2021 n°19-15.450
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